加拿大新移民买房入门(编译)

-- 本文发表于2012年5月19日《大华商报 - Dawa Business Press》

 

移民加拿大后,很多人需要安置一个新家。买房是个令人兴奋的,具有挑战性的经历。本文提供一些信息,希望对您的买房决策有所帮助。

 

开始买房前,重要的是要知道你能承受多少置业费用,以及估算与拥有住房有关的各种费用。除了购买房产,其他主要开支将包括供暖,物业税,房屋所需的维修和改进。贷款机构通常可以帮您估算您可以承受的开支。

 

地产经纪

大多数购房者在购房过程中会依靠房地产经纪人(Realtor)来帮助他们选择和购买。地产经纪人会听取您的需求,带您参观合适的房产,并以您的名义进行谈判,以帮助您获得最佳的交易。他们还可以为您提供以前的类似房屋的成交价格和有关社区信息,并安排房屋检查。房地产经纪人佣金通常是由卖方支付。

 

房屋类型

公寓(Condos)为多单元建筑物。这些建筑物由几个单位的建筑或更多单位的高层塔楼组成。基本概念就是你拥有自己的公寓单元,但不包括建筑的其他部分和土地。你每月给物业管理公司支付费用来维护修理建筑。公寓对首次购房者较有吸引力,因为它们通常是较便宜的选择。

 

联排房(Townhouse)是由一个挨一个的一系列房屋组成。每个单位都有它自己的外部入口,但两个单位之间有一面共同的墙。

 

独立屋(Single/Detached House )不与其他房屋相连。你拥有土地和房屋。所有房屋相关的花费都由你自己承担,因此是最昂贵的房屋类型。好处是,你有更多的空间和更多的控制权。

 

双联屋或三联屋(Duplex/Triplex)看起来像一个单一的房屋,但其中配置成多个单位。通常一个人拥有整个物业,可以把多余单位出租。许多业主通过此类出租获得收入。

 

出价(Offer)

当您找到了适合您的需求和预算的房屋,接下来就要为买这个房产出价。大多数情况下,房地产经纪人将帮助您准备买房合约。如果没有地产经纪,你可能要在律师的帮助下准备这份文件。无论哪种方式,律师或公证员都将审查房屋产权,并准备所有最终文件。如果你的出价被接受,你还需要产权转换方面的法律帮助。

买房合约可能包括:购买价格,定金数额,包括在购买价格中的其他的项目,如窗帘,冰箱,灶具,洗衣机和烘干机(也称为动产),交割日(你真正拥有房产的日期)通常是从合约制定日期后30到60天,出价失效日期,与报价有关的其他条件,包括批准抵押贷款和房屋检查。

 

贷款

大多数购房者依靠贷款人(如银行,信用社,和养老基金)借给他们钱购买房屋。这类借款称为抵押贷款( mortgage )。贷款金额将通过一定期限偿还,一般为25至30年。

买房前应该与你的贷款人(lender)或抵押贷款经纪人(mortgage broker)讨论您的需求,并获得预先核准的抵押贷款 (pre-approval mortgage)。预先核准是指你的贷款人承诺,在某些条款和条件下,给你指定金额和利率的抵押贷款. 这个承诺在一段时间内都是有效的,一般可达90天。预先核准的抵押贷款不会将你锁定。你仍然可以自由寻求其他贷款方案。预批贷款批准后,你就会知道到底有多少钱可以花在你的新家上。

抵押贷款经纪人不是实际把钱借给你的人,他们提供抵押贷款咨询,帮助你在多个贷款人中选择一个最合适你要求的贷款。

 

首付(down payment)和抵押贷款保险(mortgage loan insurance)

您的贷款金额将取决于房屋的成交价格减去初始现金付款(首付)。如果首付不到您的房屋价值的20%,你的贷款人可能会要求你购买“抵押贷款保险”。

购买抵押贷款保险将有助于您在首付较低的情况下得到没有保险时得不到的低利率。购买按揭贷款保险的费用,通常会从你得到低利率省下的钱中抵消。

抵押贷款保险与抵押贷款寿险(mortgage life insurance)是不同的。抵押贷款寿险在投保人死亡时,将赔付投保人所有未还的抵押贷款。

 

信用等级和信用历史

信用纪录和工作历史在申请抵押贷款时是非常重要的。不幸的是,作为加拿大的新移民,您可能没有贷款人需要的加拿大信用纪录。如果你想要买房,重要的是尽早开始建立一个新的信用纪录。

跟你的银行谈一下, 他们将能够帮助你得到信用卡,并建立一个信用历史,这将有助于买房。

这里有一些技巧,将帮助你证明你能够偿还抵押贷款:

1。开设银行帐户,并经常使用它。

2。坚持按时支付账单,包括房租,水电费,有线电视,保险费。

3。从您的银行申请小额贷款,开始证明您能按时支付。

4。申请信用卡。

5。尽量长时间保持同一雇主。

 

抵押贷款

你的贷款人或经纪人会为您提供多种选择,以帮助您找到最符合您需求的抵押贷款。下面是一些最常见的贷款选项。

摊销年限(Amortization Period): 摊销是指你选择的还清抵押贷款时间的长短。抵押贷款一般都有25年或30年摊销年限。也可以较短如15年期。通常情况下,摊销时间越长,每月付款越少。然而,摊销的时间越长,利息付得越多. 在条款允许的情况下,可以用 额外付款(lump sum payment)的方法降低总的利息成本。

付款方案(payment schedule): 你可以选择以下周期偿还贷款:每月,每半月,每两周或每周。你也可以选择加速付款。这通常意味着每年额外的一次月供。

利率类型:你可以选择“固定利率”,“浮动利率”或“混合利率”。

固定利率(fixed rate)在抵押贷款期限内不会改变。固定利率通常稍高,但利率在一段时间内将保持不变,通常会让借款人较安心。

浮动利率(variable rate),您所支付的利率会根据市场利率而波动。通常情况下,利率改变不会改变您每次按揭付款的总金额,而是改变你每月付款中,付到利息部分以及贷款本金的比例。如果利率下调,你就会更快地偿还你的抵押贷款本金。如果利率上调,钱更多的用于支付利息而减少偿还抵押贷款本金。此种选择意味着你可能要准备接受一些风险和不确定性。

混合利率(mixed rate), 有些贷款方会同意将你的抵押贷款分为两部分,分别按固定利率和浮动利率计息。这样在一定程度兼顾了二者的优点。

 

抵押贷款期限(mortgage term)

抵押贷款期限是签订的贷款合约期限,如利率的时间期限。它可以从6个月到五年或五年以上。合约到期后,你可以根据当时的利率重新谈判你的抵押贷款利率,并选择相同或不同的其他条款。

 

开放和封闭抵押贷款

开放抵押贷款(open mortgage),让您可以在任何时间部分或全部还清贷款而不必支付罚金。您也可以选择在任何时候重新协商抵押贷款。此类贷款提供了更多的灵活性,但要支付较高的利率。当你打算在不久的将来卖掉你的房屋,或大量地额外支付贷款时,开放的抵押可能是一个很好的选择。

封闭抵押贷款(closed mortgage)利率通常较低,但不具有开放抵押贷款的灵活性。但大多数贷款人允许借款人每年额外偿还一笔限定的贷款(如贷款总额的20%)。

 

房屋检查(home inspection)

在购房合同中,把通过专业房屋检查作为一个条款是很重要的。验房师会对房屋作详细的检查。验房后如果发现房屋存在问题并需要维修,往往会影响已经商定的销售价格。

 

交割日

在这一天,你将得到房屋的钥匙,并作为新房主开始你在这个房子里的新生活。通常情况下,你去律师或公证人的办公室签署最后文件。你的律师或公证人将确保购买资金转到卖方,卖方预付或未付的金额,如暖气费或物业税,都将进行公平的分割处理。通常,你在这时要付给律师或公证人所有未付的款项。所以,在您最初作置业预算时,还要将成交后的其他所有花费也计算在内,其中应包括律师费或公证费和土地转让税等等。

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